摘要：
本文探讨经营性物业贷款的风险控制策略与实践，涉及贷款审批、经营风险、市场风险和政策风险，针对每个方面提出对策和建议。经营性物业贷款是商业银行重要的资产类别，对银行资产质量和经济社会发展具有重要意义。
一、贷款审批的风险控制
1. 重视借款人的信用状况，通过各种渠道了解借款人的信用记录、经营实绩和风险承受能力。严格按照贷款政策和流程进行审批，建立贷审一体的风险管理体系。如果缺乏信用，则需要增加贷款抵押物抵押率、增加担保等措施。
2. 对不同类型物业，采用不同的风险控制措施。对于资质拥有明显优势、项目规模健康的物业公司，可通过尽调、抵押和担保等方式进行借贷；对于规模小、财务相对薄弱的小型物业公司，则应提高贷款门槛，并采用严格的贷审程序。
3. 对于同种类型的物业公司，不同的运营风险需要采取不同的风险控制措施。例如，物业公司如果承诺担保，则需要对该公司进行调查，确保其可信度和偿债能力；如果物业公司经营过程中存在过多的闲置资源，则要关注市场环境及其经营管理能力，以应对市场风险。
二、经营风险的风险控制
1. 全面了解经营的物业及其所在市场，评估物业公司的经营能力和资质认证情况。同时，还需要了解当地经济发展情况、市场营销环境、政策法规等因素，以便更好地评估物业公司的信用风险。
2. 提高风险意识，防范各类风险。积极发现并纠正物业公司可能存在的问题，建立风险预警机制。对于业绩不佳的物业公司，需要对其管理人员的资格和经验进行审查，并在情况加剧前提前提出解决方案。
3. 对物业资产实行动态管理，定期进行检查和评估。及时根据物业市场情况和租户需求进行调整，以保证资产良好的保值增值效益。制定物业维护保养和更新计划，以确保物业财产安全并最大化资产效益。
三、市场风险的风险控制
1. 建立健全的市场分析和预测体系，以识别市场风险。采用多种流行的分析方法，如估值分析、趋势分析等，根据市场精度对风险进行预测分析。应当定期对物业市场环境进行分析，发现市场风险的变化并及时对其进行反应。
2. 权衡投资增长和风险控制之间的关系。鉴于市场上物业行业的特殊性质，应当注重资产和收益的稳定性，具体体现在物业资产的保值和增值上，适当降低风险承受能力不足的情况下不宜盲目追求投资增长。
3. 加强资产管理，提高投资收益率。开展潜在客户的调查，及时增加并调整现有的资产组合，使其与市场同步。同时，加强物业市场宣传和品牌推广，提高物业品牌化程度，增加市场竞争能力。
四、政策风险的风险控制
1. 关注政府政策变化，并对其做出积极响应。及时调整自身经营策略，推陈出新，以适应政策变化。例如，根据政府对于发展房地产的政策调整，进行房地产结构性调整和不断完善产品链，为客户提供更好的服务。
2. 注重政策风险预警，更好地进行经营决策。要关注行业新发展趋势，积极关注宏观经济政策的调整，有效地应对政策风险。
3. 建立客户投诉反馈机制，及时发现问题及处理。通过建立客户抱怨及反馈跟进机制，有效地掌握市场的动向，调整运营策略，规避政策风险。
五、总结
经营性物业贷款是商业银行重要的资产类别，是有风险的业务。为了有效控制风险，需要采取多种措施，包括建立健全的审批体系、加强风险意识和动态管理、定期进行物业市场调整等。只有通过全面的风险控制，才能更好地实现经营性物业贷款风险防范与管理。
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